Вопрос обеспечения жильем — одна из главных социальных проблем России. Очень немногие граждане имеют возможность приобрести недвижимость самостоятельно или через ипотечные кредиты. Ставки по жилищным займам достаточно высоки.

По оценкам экспертов только 7% нуждающихся в состоянии оплачивать ипотеку. Чтобы удовлетворять необходимые потребности и платить за кредит заработная плата заемщика должна составлять 50 000 — 60 000 рублей.

Не меньшую трудность представляет и уплата первоначального взноса. При небольшом заработке накопить 20-30% оплаты стоимости недвижимости почти невозможно.

В такой ситуации помощь государства необходима. Сейчас действуют разные программы на федеральном и региональном уровне, позволяющие снизить затраты на приобретение жилья конечным покупателям.

Условия

Льгот при предоставлении ипотеки предоставляется достаточно много.

Можно выделить:

• государственные программы;
• субсидии, предоставляемые субъектами РФ;
• льготы для работников, предоставляемые работодателями;
• более выгодные условия ипотечных кредитов, предлагаемые банками отдельным категориям заемщиков.

Из федеральных программ наибольшее распространение получила в последние несколько лет программа покупки нового жилья с господдержкой. По ее условиям можно было приобрести недвижимость на первичном рынке по ставкам, не превышающим 12%.

Снижение стоимости кредитов сделало данное предложение неактуальным и в 2020 году она завершает свое действие. Правительство обещала ее продлить в случае повышения ставок.

Еще одно популярное направление — ипотека с материнским капиталом. Ее суть в выделении средств матери при рождении второго или последующих детей, если ранее МК не получен.

Одно из возможных направлений использования субсидии — приобретение жилья. При этом оплатить ипотеку собственник мат. капитала может не дожидаясь наступления трехлетия ребенка. Кредитные организации учитывают наличие МК при выдаче кредитов.

В частности, на сумму капитала можно снизить размер первоначального взноса при покупке. Сумма МК с 01.01.2016 г. 453 026 рублей.

Военнослужащие имеют возможность купить квартиру через военную ипотеку. Программа предполагает оплату стоимости недвижимости за счет целевого жилищного займа.

Право на использование льготы военный получает после трех лет регистрации в системе накопительного ипотечного страхования. Данная программа действует в соответствии с законом «О статусе военнослужащих».

Госслужащие могут получить единовременную субсидию на покупку жилья. Ее можно направить на погашение процентов и основного долга по ипотеке. Условия предоставления регулируются законом «О статусе государственных служащих».

Программа «Жилище», разработанная на 2015-2020 годы позволяет купить квартиру по сниженной стоимости. Цена жилья в среднем ниже рыночной на 20%. Также в рамках программы предоставляются субсидии разным группам населения.

На местах реализацию программы обеспечивают местные органы власти в соответствии с принятыми законами субъектов РФ.

Для поддержки работников бюджетной сферы региональные власти разрабатывают условия социальной ипотеки.

Условия предполагают погашение части взносов, предоставление субсидий, льготную процентную ставку или уплату процентов по займам для приоритетных категорий работников.

Субсидирование жилищных кредитов работодателями определяется коллективными и трудовыми договорами с работниками. Условия очень разнообразны и определяются возможностями предприятия.

Кредитные учреждения смягчают условия по ипотеке льготным категориям заемщиков.

В их число могут быть включены:

• зарплатные клиенты;
• работники предприятий, находящихся на корпоративном обслуживании;
• сотрудники бюджетных учреждений;
• лица, имеющие вклады или находящиеся на программах вип-обслуживания;
• покупатели домов и квартир, строящихся с участием банка-кредитора.

Заемщик может воспользоваться несколькими льготами для приобретения дома или квартиры с наименьшими затратами.

Обязательным является обеспечение кредита залогом приобретаемого объекта, и его страхование. При оформлении новостроек до регистрации недвижимости закладываются права требования к застройщику.

Добровольно можно оформить личное и титульное страхование. Все банки предусматривают повышение ставки при отсутствии полиса жизни и здоровья заемщика.

Способы оформления

Порядок оформления льготного ипотечного кредита зависит от программы, в соответствии с которой он предоставляется. Многие федеральные и региональные льготы предоставляются при постановке на учет в уполномоченном органе и ожидания очередности.

Военная ипотека предоставляется после истечения трех лет с момента регистрации в НИС. Единовременные субсидии могут перечисляться на счет льготника, которые он может использовать по своему усмотрению.

Мат. капитал можно использовать после оформления кредитного договора. Льготы банка предоставляются при утверждении стоимости ипотеки.

Предоставление льготы предполагает, как правило, две проверки — уполномоченного органа на соответствие условиям программы, и кредитного учреждения на способность оплаты ипотечных платежей.

Банк для кредитования выбирается после одобрения субсидирования уполномоченным органом. Список кредитных организаций может быть ограничен условиями программы.

Государственную политику в сфере жилищного обеспечения проводит Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК).

Оно выделяет деньги для выдачи льготной ипотеки уполномоченным банкам. Оплата кредита в дальнейшем осуществляется на счет организации. Компания работает с федеральными и региональными льготами.

Непосредственное оформление ипотеки производится в кредитных учреждениях. Обширные требования и предоставление дополнительной документации делают выдачу кредита через онлайн-заявку практически невозможной.

Те фин. институты, которые предоставляют такую возможность, используют анкету-заявление в качестве предварительного или консультационного запроса. В последующем посещение отделения обязательно.

После сдачи необходимого пакета документации банк принимает решение о возможности выдачи кредита. Учитываются все возможные доходы заемщика, включая получение субсидии.

При одобрении информация доводится до клиента. Как правило, решение действует несколько месяцев, позволяющих покупателю подобрать объект.

После выбора жилья, недвижимость проверяется на соответствие условиям ипотеки и получения льготы.

Оформить кредит можно только после проверки объекта. Процедура завершается подписанием ипотечного договора и сопутствующих документов.

Предложения банков

Для реализации госпрограмм лучше обращаться в государственные банки или АИЖК.

Ниже представлены предложения ипотеки ведущими кредитными учреждениями:

	Min взнос	Сумма	Ставка	Срок.
Приобретение строящегося или готового жилья СБ РФ	20,00%	300 000 р. — 80% стоимости или оценки	11-16%	до 30 лет
Военная ипотека СБ РФ	20,00%	до 2 050 000 р.	11,75%	до 20 лет
Ипотечное жилищное кредитование Россельхозбанк	15,00%	100 000 — 20 000 000 р.	от 11,5%	до 30 лет
Молодая семья и материнский капитал Россельхозбанк	10,00%	100 000 — 20 000 000 р.	от 11,5%	до 30 лет
Военная ипотека плюс Россельхозбанк	20,00%	300 000 — 2 200 000 р.	10,90%	до 23 лет
Приобретение квартиры на этапе строительства или готового жилья АИЖК	20,00%	300 000 — 20 000 000 р.	от 12,25%	до 30 лет

СБ РФ

Сбербанк является уполномоченным банком по реализации федеральной программы «Жилище».

Участники программы предоставляют в СБ РФ сертификаты, выданные для покупки жилья, и открывают счет для обслуживания жилищного сертификата.

До истечения срока действия ЖС владелец находит благоустроенное жилье, отвечающее требованиям статей 15 и 16 ЖК РФ. Сертификаты выдаются по регионам. Владелец ЖС обязан оформить жилье в долях на всех членов семьи.

Недвижимость можно приобретать с участием собственных и заемных средств. Если средств сертификата недостаточно клиент может оформить ипотеку на недостающую сумму в рамках предложений банка.

В банк нужно предоставить документы на квартиру и поручение на списание социальной выплаты при ее поступлении на счет.

При соответствии жилья условиям программы Сбербанк направляет заявку на перечисление денег в Минстрой РФ.

Последний дает поручение Федеральному Казначейству на перевод денег. Сертификатом можно полностью закрыть покупку, или использовать его в качестве взноса за ипотеку.

По ипотечным предложениям СБ РФ наименьший процент предлагает:

• при покупке недвижимости, строящейся с участием кредитных средств банка;
• клиентам, имеющим зарплатный счет;
• сотрудникам аккредитованных организаций.

Проценты зависят от периода кредитования.

В период с 01.12.16 по 28.02.17 в банке действует акция для молодых семей. Ее участники могут получить ипотеку по пониженной ставке — от 10,25% годовых.

Стоимость определяется сроком кредитования и количеством детей в семье. До конца 2020 года действует акция на новостройки и ипотека с господдержкой.

Военная ипотека предоставляется без подтверждения кредитоспособности. Срок кредита не должен превышать максимальный возраст для военной службы (45 лет). Кредит погашается средствами, перечисляемыми государством на накопительный счет военнослужащего.

Ипотека с материнским капиталом оформляется по продуктам приобретения строящегося или готового жилья.

В течение полугода со дня оформления займа необходимо обратится в ПФ РФ для перечисления средств МК. Льгота может уменьшить первоначальный взнос или использоваться для погашения кредита.

Россельхозбанк

Россельхозбанк предоставляет льготы по ипотечным продуктам:

• зарплатным клиентам;
• «надежным» заемщикам»;
• молодым семьям;
• покупателям квартир, строящихся с участием банка.

Наименьшую ставку могут получить покупатели жилищных комплексов, строящихся с кредитными средствами банка. Ставка начинается от 7%.

Молодым семьям банк предлагает пониженный первый взнос от 10% на готовое жилье (20% на новостройки), а также отсрочку на гашение основной части займа до достижения ребенком возраста трех лет.

Владельцы МК могут уменьшить размер взноса на сумму по сертификату. В этом случае маткапитал нужно перечислить в течение трех месяцев со дня выдачи займа.

АИЖК

Пониженную процентную ставку (12%) на строящееся жилье компания предлагает:

• участникам программы «Доступное жилье для российской семьи»;
• многодетным семьям;
• заемщикам с Дальнего Востока и Байкальского региона.

По готовому жилью льготная ставка действует при приобретении объектов, находящихся на балансе компании — от 10,25%.

Молодые семьи могут внести первый взнос в размере 10%. Заемщики АИЖК имеют возможность подключить опцию «переменная ставка», которая рассчитывается ежеквартально на основе потребительских цен. В 4 квартале 2020 года она, например, составляет 8,85%.

Льготное ипотечное кредитование для молодых семей

К молодым относятся семьи, в которых муж или жена не достигли возраста 35 лет, в том числе одинокие родители с детьми. Эта категория заемщиков может получить средства в рамках проекта «Обеспечение жильем молодых семей» программы «Жилище».

Она предусматривает оплату 30% стоимости квартиры семьям без детей, 35% семьям с детьми.

Для включения в субсидирование необходимо обратится в уполномоченный орган, реализующие жилищную политику на местах. Порядок включения в программу, размер субсидии, определяются законами субъектов РФ.

Государственные банки предлагают собственные льготы молодым семьям. Как правило, они предусматривают пониженный начальный взнос (от 10%). Возможно уменьшение процентной ставки. Например, акция Сбербанка до 28.02.17 г. предусматривает выдачу ипотеки от 10,25%.

Выделяемый государством материнский капитал за второго ребенка может уменьшить первый взнос или использоваться для погашения кредита.

В большинстве субъектов РФ действует региональный МК. Обычно предусматривается за третьего ребенка. Его можно потратить на те же цели, что и федеральную субсидию.

Для бюджетников

Госслужащие могут получить единовременную компенсацию по закону «О статусе государственных служащих».

Работникам региональных и муниципальных учреждений льготы предусматривают законы субъектов РФ. Часть из них предоставляется в рамках федеральной программы «Доступное жилье для российской семьи».

Другие льготы действуют самостоятельно. Региональные власти могут оказывать поддержку приоритетным отраслям хозяйства. Так предусмотрены субсидии молодым ученым, врачам, учителям сельской местности.

Льготы могут предоставляться в виде выдачи жилищного сертификата, выделении денежных средств на счет плательщиков, пониженной процентной ставки, возмещении уплаченных процентов и основного долга.

Действующие региональные программы можно узнать в местном уполномоченном органе, реализующим жилищную политику.

Для учителей

Следует отметить, что учителям льготные программы кредитования могут предоставляться только на уровне субъектов РФ.

Действующее ранее Постановление 1177, предусматривающее субсидии на федеральном уровне, отменено в 2015 году.

Педагогические работники могут получить льготы по другим программам: для молодых ученых, для молодых семей, при переселении из ветхого или аварийного жилья, переселении с районов Крайнего Севера и других.

Уточнить наличие льгот можно в местном жилищном органе. Он же осуществляет постановку на учет нуждающихся.

Требования к заемщикам

Все банки, реализующие программы АИЖК, предъявляют единые требования к заемщикам:

• гражданство России;
• возраст от 21 года до 65 лет;
• стаж на текущем месте от полугода (индивидуальные предприниматели — безубыточная деятельность в течение 2 лет).

Собственные ипотечные кредиты банки могут выдавать на иных условиях.

Например, возрастные рамки ипотечных заемщиков Сбербанка — от 21 года до 75 лет (до 65 при отсутствии подтверждения дохода) на период действия договора.

Необходимые документы

При подаче заявки на льготную ипотеку клиент предоставляет:

• анкету-заявление на ипотеку;
• паспорт;
• СНИЛС;
• военный билет (для военнообязанных до 27 лет);
• документы, подтверждающие доход;
• документы на льготу.

Подтверждением доходов для наемных работников являются сведения 2-НДФЛ или справка о доходах. Частные предприниматели предоставляют налоговые декларации в соответствие с выбранной системой налогообложения.

Банки могут запросить иные документы — выписки из расчетного счета, кассовую документацию, книгу доходов и расходов, действующие договоры и др.

При кредитовании до 15 000 000 RUB с первоначальным взносом от 50% в Сбербанке не требуется подтверждать доход. Не нужны справки о доходах и для лиц, оформляющих военную ипотеку.

Документы по субсидированию зависят от льготной программы.

Это могут быть:

• жилищные сертификаты;
• свидетельства о праве на получение социальной выплаты;
• свидетельство о праве на получение целевого жилищного займа;
• сертификат на материнский капитал;
• справка из ПФ об остатке средств МК и другие.

Третий блок документов — информация о приобретаемом жилье.

Сюда включаются:

• свидетельство о собственности на квартиру (при наличии);
• документ — основание права собственности;
• выписка из Госреестра;
• технический и кадастровый паспорт;
• отчет оценочной организации;

• согласие на продажу объекта от супруга/супруги, если недвижимость приобретена в браке;

• согласие органов опеки, если собственник несовершеннолетний.

Процентные ставки

Стоимость льготных программ начинается от 11-12% годовых. В редких случаях ставка может быть ниже: в Россельхозбанке предлагают объекты, строящиеся с участием банка, от 7%, в АИЖК в 4 квартале 2020 года переменная ставка — 8,85%.

Дополнительной нагрузкой на заемщика ложится обязательное страхование залога, а также добровольное личное страхование, которое обычно необходимо для получения выгодных процентов.

На какую сумму рассчитывать?

Кредитные учреждения выдают ипотечные займы, исходя из доходов клиента и первоначального взноса.

Максимальные границы достаточно высоки или не ограничены, что позволяет выдавать кредиты практически без ограничений по сумме.

Так Сбербанк ограничивает максимальную сумму займа 80% стоимости жилья или ее оценки. Без подтверждения доходов кредит выдается на сумму 15 000 000 RUB. Программа финансирования военнослужащих ограничена суммой 2 050 000 RUB.

Размер государственной субсидии в рамках федеральной программы «Жилище», и региональных программ устанавливается из норм жилья и цены квадратного метра. Как правило, льгота значительно меньше реальной стоимости.

Поэтому собственники сертификатов вынуждены доплачивать за жилье из собственных или заемных средств.

Сроки

Жилищные кредиты, предлагаемые банками — долгосрочные продукты. Период кредитования составляет 20-30 лет.

Время кредитования должно укладываться в возрастные ограничения по ипотеке (до 65-75 лет).

Срок по военной ипотеке ограничен предельным возрастом военной службы — 45 лет.

Как погашать?

Погашение льготной ипотеки обычно не отличается от обычной. Как правило, при первой возможности перечисляется предоставляемая субсидия, чтобы снизить стоимость заимствования. Обычно переводу средств предшествует проверка уполномоченного органа.

Для оформления льготы может потребоваться открытие специального банковского счета.

Собственные средства вносятся на ссудный счет:

• наличными через кассы и банкоматы банка-кредитора;

• переводом денег с других счетов клиента через терминалы или интернет-банк;

• межбанковским платежами или перечислением с карты;
• почтовым или электронным переводом.

Сейчас нет ограничений на досрочное гашение ипотеки. Может потребоваться предупреждение кредитных специалистов о досрочном взносе.

Плюсы и минусы

Несомненным плюсом льготной ипотеки является повышение доступности жилищного займа, расширение круга потенциальных заемщиков.

Однако высокие проценты и стоимость жилья по-прежнему являются препятствием покупки недвижимости.

Недостаточное финансирование не позволяет участвовать в программах всем желающим. Затянуты сроки проверки документов.