Банкротство среди застройщиков — довольно распространенное явление. Как и в случае с банковскими учреждениями, оно ведет к длительной процедуре ликвидации, имеющей свои особенности и порядок реализации.

Кто такой застройщик?

По ошибочному мнению многих граждан, застройщик, он же девелопер, необязательно самостоятельно возводит жилую или коммерческую недвижимость.

Согласно обозначениям, принятым в российском законодательстве, застройщиком выступает физическое или юридическое лицо, которое планирует осуществить строительство или реконструкцию недвижимости.

У застройщика в собственности или по договору аренды находится земельный участок, на котором планируется возведение здания.

Получив разрешение на строительство, застройщик привлекает к выполнению строительных работ подрядчиков. Последние как раз и выполняют все работы по возведению или реконструкции недвижимости.

На практике часто бывает, что функции подрядчика выполняет сам застройщик.

Помимо строительных организаций, застройщик привлекает к работе над объектом другие предприятия — инженерные бюро, исследовательские компании, энергетические компании и прочих.

Основная обязанность застройщика заключается в контроле над процессом строительства или реконструкции.

К тому же застройщик имеет право заключать договора долевого участия с пайщиками и инвесторами.

Его задача обеспечить своевременное финансирование строительства согласно заключенным договорам со сторонними организациями, участвующими в работе над проектом.

Каковы причины банкротства застройщиков?

Как известно, банкротство — это отсутствие возможности исполнять юридическим или физическим лицом взятые на себя обязательства.

Застройщик, как субъект хозяйствования также подвержен рискам банкротства, причинами которого могут выступать:

• неправильное построение бизнес-процессов руководством компании;
• отсутствие кредитных средств;
• колебания цен на строительные материалы;

• возврат денежных средств при досрочном расторжении договоров долевого участия;

• колебания курсов иностранных валют;
• неэффективное использование имеющихся средств;
• судебные издержки, прочее.

Особенности процедуры банкротства застройщиков

Процедура банкротства застройщика во многом схожа с аналогичным процессом при ликвидации юридических лиц любой формы собственности.

Этапы этой процедуры выглядят следующим образом:

1. Инициация ликвидации. Возможна по добровольному решению застройщика в лице уполномоченных лиц или в связи с банкротством.
2. Процесс банкротства.
   

   Ликвидационная комиссия согласно установленному законодательством регламенту осуществляет выплату средств кредиторам и контрагентам компании-застройщика, подводит итоги ликвидации, формирует ликвидационный баланс.

3. Ликвидация юрлица.

Порядок выплат средств в виде обязательств перед кредиторами несколько иной и выполняется поэтапно:

1. Оплата издержек, связанных с причинением вреда, травмами на производстве.
2. Финансирование фонда оплаты труда.

3. Издержки, связанные с исполнением обязательств по договорам долевого участия.

Законодательство не устанавливает граничных сроков проведения ликвидации по причине банкротства и все выплаты могут растянуться на длительный период — до 2 и более лет.

Процедура и стадии

Поэтапно процесс банкротства застройщика выглядит следующим образом:

1. Подача искового заявления о банкротстве.
2. Получение решения судебных органов.
3. Начало процедуры наблюдения.
4. Включение в реестр требований о передаче жилой недвижимости.
5. Включение в реестр денежных требований.
6. Собрание кредиторов.
7. Постановление суда.

8. Инициация одной из следующих процедур: внешнее управление, финансовое оздоровление, конкурсное производство.

Банкротство застройщика при долевом участии

Дальнейшая процедура банкротства при долевом участии может отличаться. Если финансовое оздоровление помогло или появился новый застройщик, выкупивший права обанкротившегося, то жилые дома могут быть достроены и инвесторы получат свое недвижимое имущество.

Один из вариантов, когда дома еще не достроены — это создание жилищно-строительного кооператива и достройка дома за дополнительные средства инвесторов.

Возможен и такой вариант, когда права требования жилой недвижимости переводятся в денежные требования. После этого недостроенные дома реализуются на торгах и выплачивается компенсация дольщикам.

Как узнать о банкротстве?

Решение о признании застройщика банкротом принимается арбитражным судом. До этого момента суд может постановить ввести процедуру наблюдения.

Если застройщика признают банкротом и будет запущена соответствующая процедура, то одним из первых действий арбитражного управляющего будет публикация сообщения о начале процедуры банкротства в журнале «Коммерсант».

Всем кредиторам застройщика, включая участников долевого строительства, необходимо подтвердить арбитражному суду и управляющему свои требования.

Законодательством выделяется срок в 1 месяц для осуществления этих действий. Далее арбитражный суд рассматривает все требования кредиторов и формирует реестр кредиторов.

Документы

Для того, чтобы участник долевого строительства был внесен в реестр кредиторов застройщика, ему необходимо предоставить такие документы:

• договор долевого участия;
• квитанции об оплате взносов;
• заявление на внесение в реестр кредиторов.

Как вернуть деньги?

За последнее время защита граждан, участвующих в долевом строительстве, была существенно усилена государством.

Среди механизмов ее реализации необходимо выделить следующие:

• участник долевого строительства имеет право выбирать форму требований к застройщику в случае невыполнения тем своим обязательств — в виде денежных средств, в виде готовой недвижимости, в виде незавершенного строительства;
• погашение обязательств перед участниками долевого строительства вынесено в третью очередь, в то время как остальным кредиторам застройщика убытки возмещаются в четвертую очередь;

• все существующие участники строительства имеют возможность самостоятельно проводить собрание кредиторов с отдельными правами и полномочиями;

• сами участники долевого строительства имеют право определять размер убытков, причиненных застройщиком ввиду неисполнения ним взятых на себя обязательств;
• решение о заключении мирового соглашения с застройщиком может быть принято при голосовании за него не менее 75% всех кредиторов, внесенных в реестр;
• требования касательно передачи недвижимости участникам долевого строительства могут быть удовлетворены несколькими способами.

При банкротстве застройщика у участников долевого строительства есть несколько путей вернуть свое имущество или средства:

1. Создать жилищно-строительный кооператив и достроить дом. При таком варианте права на незавершенное строительство и земельный участок переходят к жилищному кооперативу.
   

   Члены кооператива могут самостоятельно финансировать завершение строительства или искать инвестора.

2. Расторгнуть договор долевого участия и получить денежную компенсацию.
3. Получить права собственности. Для этого участнику долевого строительства также необходимо быть включенным в реестр кредиторов компании-застройщика.

Что дает страховка?

При покупке квартир или иной жилой недвижимости у застройщиков участникам долевого строительства необходимо поинтересоваться есть ли у компании-застройщика страховой полис гражданской ответственности.

Без него застройщик не имеет права осуществлять строительство жилой недвижимости.

В качестве страхового полиса может выступать также и поручительство коммерческого банка или договор, заключенный с обществом взаимного страхования.

Страховое возмещение, которое получает участник долевого строительства, не может быть меньше стоимости причитающейся ему по договору недвижимости.

Она рассчитывается исходя из рыночной стоимости жилья. Участники долевого строительства могут самостоятельно застраховать свои риски от банкротства застройщика и других.

Необходимо лишь найти страховую компанию, предлагающую такую услугу. Стоимость страховки начинается от 1% от стоимости приобретаемой клиентом недвижимости.

Последствия

О последствиях банкротства застройщика можно судить только в каждом конкретном случае с отдельными участниками долевого строительства.

Поскольку многие инвесторы для приобретения недвижимости у застройщика продают имеющиеся у них квартиры и дома, то масштабы последствий банкротства для отдельных семей могут быть весьма печальными.